지분 경매로 수익을 내는 대표적인 세 가지 방법+@

지분 경매는 소액으로 진입할 수 있는 부동산 투자 방법의 하나이다. 

경매를 위험하고 어렵게 생각하는 사람이 많다. 특히 나는 경매를 부정적으로 여겨왔다. 빚을 갚지 못한 사람의 자산을 강제로 매각하는 경매는 남의 불행을 이용해 부를 축척하는 방법이라는 생각이었다. 하지만, 경매에도 나름 순기능이 있다는 것을 알게 되며 편견을 버릴 수 있었다. 가난을 탈출하는 운명의 변환점은 생각의 관점도 바꾸어 주나 보다.  

 

 

지분경매

공유지분이란 유무형 자산을 공동 소유한 각 공유자가 가지는 권리를 말한다. 이 공유자 중 일부의 지분이 경매로 나오게 되면 이것을 지분 경매라고 한다. 

경매 정보에는 이런 내용으로 표시가 된다.

 

지분을 낙찰받은 뒤 수익을 내는 방법

0. 공유지를 점유하는 자에게 얻어내는 임대 수익으로 낙찰 금액에 상관없이 내 지분 비율만큼 분배받는다. 공유지를 공유자가 점유하고 있을 때 또한 점유에 대한 사용료를 요구할 수 있다. 

 

1. 공유지를 점유하고 있는 공유자가 공유지 사용료를 주지 않을 경우 부당이득반환의 소를 진행하여 판결문을 받아 공유자우선매수청구권을 이용해 공유자의 지분을 경매로 취득할 수 있다. 경매 진행 시 공유자우선매수청구권을 이용해 우선매수신고를 하면 1순위로 낙찰된 금액 그대로 내가 낙찰받을 수 있는 권한이 주어진다. 그러므로 이런 물건엔 입찰자가 없어 무한 유찰될 수 있다. 공유자의 지인 등이 시세보다 비싸게 입찰해 봤자 우선권을 사용하지 않으면 더 많은 수익을 분배받을 수 있고, 싸게 낙찰받으면 내가 우선권을 이용해 낙찰을 빼앗아 오면 된다. 

 

2. 매각을 통한 차익으로 공유자와 합의를 통해 매각 처분하여 매각 대금을 내 지분 비율만큼 분배받는다. 매각 합의가 이루어지지 않을 경우 공유물분할청구의 소(전자소송 가능)를 제기하여 공유 물건을 통째로 경매를 시킬 수 있다. 토지처럼 분할을 할 수 있는 경우가 아니라면 법원은 경매로 매각대금 분할을 명령한다. 경매로 매각을 하게 되면 낙찰 금액이 시세보다 적어질 수가 있는데, 내가 지분을 낙찰받은 금액과 상관없이 통 물건이 낙찰된 금액에서 지분 비율만큼 나누어야 하므로 지분 공유자는 손해를 볼 수 있다. 이를 이용해 적당한 합의를 이끌어 낼 수 있다. 물론 애초에 지분 경매 시 적절한 금액으로 낙찰받아야 한다.

 

3. 위의 절차를 거치다 보면, 공유자가 내 지분을 매입하려는 제안을 하는 경우가 많다. 공유자와 협상하여 적정한 높은 가격으로 공유자에게 지분을 매각한다. 내 지분이 작을수록 수익률이 높아질 가능성이 커진다. 

 

물론 공유자도 강제 경매 등 지분 낙찰자의 공격적인 매각에 대응하는 방법이 있다고 한다. 어떻게 대응할 수 있는지 궁금하네. 알아 보고 나서 정리해 보겠다. 사실 예전에 강의를 들었는데 하나도 기억이 안 난다.

지분경매에 관한 추가적인 내용을 발견하면 업데이트 하기로 하자.

 

추가1 : 선순위 임차권, 선순위 가처분, 분묘기지권, 가등기 등 인수해야 할 권리가 있는지 확인한다. 임차보증금의 채무는 불가분채무라서 지분 낙찰자가 단독으로 인수하고, 공유자에게 구상권을 청구해야 한다. 그 결과 낙찰 금액이 커지므로 주의해야 한다.

추가2 : 토지 지분이 없이 건물만 혹은 토지만 지분매각하는 경우는 절대 입찰하지 않는다. 무허가 건물이 있는 토지나 건물을 철거하면 내 소유권은 사라진다.

추가3 : 개발이 어려운 임야(기획부동산 발 사기성 지분 매각), 맹지의 지분